3月29日起，江门实施公积金贷款二手房“带押过户”新模式。江门市行政区域内卖方原个人住房贷款，或买方新个人住房贷款，含有住房公积金个人住房贷款，交易住房尚处于在抵押状态，卖方不用提前还清原贷款，即可进行二手房交易的新模式。新规的出台，对于刚需购房者购入或者改善型住房需求者出手都是一大利好，这无疑会给二手房交易市场带来一波新的热潮。

2月存量房成交环比、同比明显上升

江门市住房和城乡建设局提供的有关数据显示，今年2月存量房成交1816套，环比增长28%，同比增长113.6%，均呈现上升态势，由此可见，今年开春江门二手房交易市场就颇为热闹，只不过相较于一手房交易市场浪潮的来势汹涌，二手房交易就显得细水长流。

由江门市房地产中介服务行业协会提供的数据可见，江门市区11家重点经纪企业住宅新增挂牌2863套（约29.55万㎡），环比增长109.1%，挂牌量、成交量大幅提升；市区住宅成交185套（约1.87万㎡），环比增长128.4%；其中，90—120㎡取代90㎡以下成为主力户型，占比超四成；本市户籍购房者占比回升至近七成。

江门市房地产中介服务行业协会提供的数据（江门市区11家重点经纪企业源数据）显示，2月份，江门三区成交量前列地段主要集中在各区市中心或重点开发片区，例如蓬江的滨江新区、北新区；江海的中心城区、高新外海；新会的枢纽新城等。此外，三区挂牌量、成交量（不含新会成交量前三数据）均被碧桂园、保利等大品牌房企占据，由此可见，重点地段、大品牌房企是二手房交易市场焦点。

裕隆基地产吴小姐透露，“二手房交易客户大部分都是刚需性购房，特别是创业青年住房刚需、孩子有上学需求等客户会特别关注地段，而大品牌房企必然是比较受欢迎的，客户会考虑到产品品质、物业服务等关乎生活品质的影响因素。”

刚需客户进场、改善性住房需求释放

“相比去年年末，今年2月份开始二手市场信心也确实有所恢复，询盘人数明显上升，成交数据也有大幅提升，其中缘由，一是受到开春以来房地产市场开局良好势头的影响，二是政策支持的带动，在政策利好、市场向好的前提下，前期受疫情影响挤压的购房需求在这个时候被集中释放，交易量也得到提升。”江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉表示。

1月以来，中央、省、市对房地产表态整体延续积极，多次强调房地产支柱性产业地位，支持刚性和改善性住房需求，通过房贷利率下限动态调整机制、下调购房首付比例等方式促进房地产市场整体消费，尤其是放开限购区域和降低二套房首付比例等政策，释放了较多的改善性需求，刚需性客户开始涌入市场，相较于一手房，二手房的价格优势，使得不少刚需客户进入二手房交易市场，带动二手房的成交。

在城市居民住房已经得到基本满足的情况下，房地产市场的发展潜力已不再是存量房时代，“支持改善型住房需求”政策被写入政府工作报告，群众对居住品质提升的追求被触动，从需求上刺激了住房消费，改善性住房需求被释放，新房与二手房的联动效应主要体现在买一换一的客户对市场的带动，在换房交易的过程中会带动新房促进二手房市场间的流通，提升整个市场的流通效率，因此无论是卖房置换，还是二套房购置，都使得二手房市场浪潮涌动。

近期购置了一套二手房的刘女士表示，“今年过年时就明显感觉市场发生很大变化，感觉身边围绕买房、房价的话题不断，相比去年不敢花钱的状态，现在感觉是时候下手，因为我本身是外地人，目前工作在这边相对比较稳定，打算在这里定居，考虑到市区一手房价格比较高，次新的二手房对于我来说是比较好的选择，可以兼顾工作，压力又不算太大。”

新规落地精准解决二手房交易痛点

从事房地产中介服务行业的林先生表示，“新规落地前，‘赎楼’耗时长，‘过桥’有风险，卖一换一的房屋置换型客户，需要将现有房屋的抵押贷款还清后，才可进行房屋过户，拿到卖出房款后再去进行置换，其中花费时间周期长达3—5个月，甚至更久，作为卖房的房东通常也更愿意与能首付比例高或全款购买的客户交易，这不仅影响改善性住房的消费，在一定程度上也限制的首套房的刚需性客户。除耗时外，安全也是房屋交易中需要考虑的重要一环，‘过桥’时，为了安全考虑，找中介和第三方等一起监管，押着房主的房本、银行卡、借款合同甚至身份证等，一直到解抵押成功，其间存在的风险自然也不少。”

“带押过户”政策的出台将进一步优化不动产登记办理环节，精准解决江门市二手房买卖过程中存在的“筹集资金难”“转贷时间长”“资金流转不安全”等痛点问题，畅通了交易流程，促进房屋流转和良性循环，刺激存量房市场交易活力。

业内人士提醒二手房交易谨防“另有抵押”

二手房交易网站数据繁杂，信息虚实难辨。房屋信息网站上，房源信息是否真实，购房人难以准确判断，房源是否存在纠纷，是否存在司法查封等权利限制，买房人往往难以获知，因此在交易过程中要谨慎小心，防止跌入陷阱。

裕隆基地产吴小姐提醒，二手房交易时应重点注意以下几点情况的核实，“一是核实房屋产权人，房屋产权人应是首先要关注的问题，这涉及后续签订正式房屋买卖合同的主体是否合法；二是房屋是否存在抵押、查封等情况，根据有关法律的规定，原房屋按揭贷款可以带押过户，但如果是另有抵押贷款的必须注意，提高防范风险；三是房屋是否存在出租情况，因为按照《民法典》规定‘买卖不破租赁’。”